为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业以及其他当事人的合法权益，推进精致城市建设，市住房城乡建设局在广泛调研论证的基础上，起草了《威海市物业管理办法（草案征求意见稿）》。为了增强行政立法工作的透明度，提高立法质量，市司法局将草案征求意见稿及起草说明全文公布，征求社会各界意见。欢迎社会各界人士于2019年12月29日前通过信件、或者电子邮件等方式向市司法局提出意见和建议。

    通讯地址：威海市统一路406号

    联系电话：5897300

    电子邮箱：fzbfzk@wh.shandong.cn

威海市司法局

 2019年11月29日

威海市物业管理办法

（草案征求意见稿）

第一条【目的依据】为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业以及其他当事人的合法权益，推进精致城市建设，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《山东省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条【适用范围】本办法适用于威海市行政区域内的物业管理和监督活动。

本办法所称物业管理，是指对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维护、管理，维护环境卫生和公共秩序的活动。

第三条【立法原则】物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治、专业服务、政府监管相结合的原则。

第四条【组织领导】市、区（县级市）人民政府应当加强对物业管理工作的领导，将物业管理工作纳入现代服务业发展规划、社区管理和社会治理体系，建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制。支持采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。

街道办事处、镇人民政府负责协调物业管理与社区建设之间的关系，指导业主大会成立和业主委员会的选举工作，协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。

第五条【监督管理】住房城乡建设主管部门负责物业管理活动的监督管理工作。

发展改革、公安、民政、财政、自然资源、水务、应急管理、人民防空、市场监督等部门按照各自职责，做好物业管理相关工作。

第六条【激励监管机制】市、区（县级市）人民政府应当建立物业行业创先创优激励机制，培育行业市场竞争良性发展。

物业主管部门应当建立物业行业服务征信体系，规范物业服务企业经营行为。

第七条【协商机制】建立物业管理协商机制。街道办事处、镇人民政府负责召集区物业主管部门、城市管理、公安、社区居委会、业主委员会或者业主代表、物业服务企业等参加物业管理协商会议，研究、部署、推进物业管理各项工作，解决本辖区内物业管理重大矛盾纠纷。

第八条【居委会作用】居民委员会指导、督促业主委员会和物业服务企业履行职责，协助街道办事处、镇人民政府开展物业管理相关工作。

鼓励居民委员会成员和业主中的党员通过法定程序担任业主委员会成员。

支持业主委员会和物业服务企业根据中国共产党章程的规定，设立党的组织，开展党的活动，保障物业管理活动依法有序进行。

第九条【物业协会】鼓励物业服务企业加入物业服务行业协会。协会应当制定行业自律管理制度，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案，开展物业服务企业从业人员培训，发布物业服务市场信息，促进行业健康发展，并协助政府有关部门、街道办事处、镇人民政府和社区组织调解处理物业管理纠纷。

第十条【示范文本】市物业主管部门应当会同有关部门制定业主大会议事规则、管理规约、业主委员会成员候选人产生办法、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则、物业服务合同、物业保修协议、物业承接验收确认协议和装饰装修承诺书等示范文本。

第十一条【信息系统】市物业主管部门负责建立物业管理信息平台和业主决策电子投票系统。物业管理信息平台、业主决策电子投票系统的建设和维护，不得向物业服务行业协会、物业服务企业、业主委员会等收取或者变相收取费用。

法律、法规、规章和规范性文件规定以及管理规约约定需要业主共同决定的事项，业主和业主委员会可以通过电子投票系统进行决策。

第十二条【物业管理委员会】有下列情形之一的，街道办事处、镇人民政府可以组织成立物业管理委员会，作为临时机构代履行业主委员会职责：

（一）不具备成立业主大会条件的；

（二）具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地街道办事处、镇人民政府两次组织后仍不能成立的；

（三）未选举产生业主委员会或者业主委员会未完成换届选举，经街道办事处、镇人民政府两次指导后仍不能选举产生业主委员会或者新一届业主委员会的；

（四）业主委员会不履行职责一年以上，无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经街道办事处、镇人民政府两次指导后调整未成或者未能选举产生新一届业主委员会的。　

物业管理委员会由业主以及街道办事处或者镇人民政府、公安派出所、居民委员会、建设单位派员组成，并由街道办事处、镇人民政府委派的人员担任召集人。物业管理委员会人数应当为十一人至十五人的单数，其中业主成员应当不少于百分之五十。

街道办事处、镇人民政府应当将物业管理委员会的组成人员在物业管理区域内公告，并通过物业管理信息平台向业主披露。业主对物业管理委员会组成人员有异议的，由街道办事处、镇人民政府协调解决。

第十三条【管理委员会职责】物业管理委员会应当维护业主合法权益，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

物业管理委员会自业主大会成立之日起停止履行职责，并在十日内与业主委员会办理移交手续后解散。

第十四条【物业服务用房】物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主所有。

物业服务用房按照下列标准配置：

（一）建设工程项目总建筑面积十万（含）平方米以下的，按不少于建设工程项目总建筑面积千分之五配置，最少不低于一百平方米；

（二）建设工程项目总建筑面积十万平方米以上的，十万平方米以内的部分按照千分之五配置，超出部分按不少于千分之三配置。

业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，建筑面积应当不少于二十平方米。

物业服务用房应当有独立产权，任何单位和个人不得分割、转让、抵押，不得擅自改变用途。

第十五条【物业服务用房】物业服务用房应当为地面以上、方便物业服务企业和业主对接的独立成套房屋，具备水、电、暖、通风、采光等正常使用功能。

物业服务用房应当与新建物业同时设计、同步施工、同步验收、同步交付。物业服务用房的具体位置和面积应当在建设工程规划许可证的附件或者附图中载明。

第十六条【资料备案】建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。

第十七条【公示承诺】建设单位应当将前期物业服务合同和临时管理规约在楼房销售处醒目位置予以公示。

物业买受人在与建设单位签订房屋销售合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第十八条【销售公示】建设单位在销售商品房时，应当以图文形式将下列内容向买受人明示，并作为商品房买卖合同的附件：

（一）物业管理区域的范围；

（二）物业共用部位、共用设施设备名称；

（三）规划用于停放机动车、非机动车的车位、车库数量和位置；

（四）物业服务用房的面积和位置；

（五）生活垃圾收集站点、公厕等其他需要明示的场所和设施设备。

第十九条【承接查验】 新建住宅物业交付使用十五日前，建设单位应当按照前期物业服务合同约定与物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验。物业与竣工验收资料不符的，由建设单位负责整修。

第二十条【专营设施设备的建设与移交】新建住宅物业管理区域内的供水、排水、供电、供气、供热、通信等专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和技术规范，并与主体工程同时交付。

建设项目综合验收完成后三十日内，建设单位应当将物业管理区域内的供水、排水、供电、供气、供热、通信等专业经营设施设备移交给专业经营单位管理，专业经营单位无正当理由不得拒绝接收。

第二十一条【住宅物业】与住宅有关联的非住宅、产权分割出让的公寓式酒店等多个产权单位有公共关联的物业，按照住宅物业管理。

第二十二条【物业企业信息共享】从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

物业服务企业登记机关应当在物业服务企业核准登记之日起三日内，将企业信息共享给同级物业管理行政主管部门。

第二十三条【项目经理】物业服务企业应当按照物业服务合同约定指派项目经理。项目经理只能在一个物业管理区域任职，物业建筑规模较小的，最多不能超过两个项目。

项目经理的履职情况记入行业信用信息档案。

第二十四条【物业服务公开】物业服务企业应当将下列信息予以公开公示：

（一）物业服务企业的营业执照、项目经理的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话；

（二）物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

（三）电梯、消防、监控、人防等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等；

（四）分摊公共水电费用的，具体费用分摊情况；

（五）物业管理区域内各岗位责任人、工作职责、工作范围、服务内容和标准；

（六）物业管理项目经理及相关工作情况信息；

第二十五条【资料备案】物业服务企业代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等收益资金，应当单独列账，独立核算，按季度将收支明细在物业管理区域的显著位置予以公示。公示时间不得少于一个月。

第二十六条【物业服务】物业服务企业应当按照相关规定和物业服务合同约定提供服务，不得以业主拖欠物业服务费、不配合管理等理由减少服务内容、降低服务质量，中断供水、供电、供气、供热或损害业主其他合法权益。

物业服务企业不得有下列行为：

（一）挪用、侵占业主共用资金；

（二）擅自改变物业服务用房等共有物业用途；

（三）擅自利用共有物业进行经营；

（四）擅自提高收费标准；

（五）违规泄露业主信息；

（六）其他违反法律、法规、规章规定，严重损害业主利益的行为。

第二十七条【强制退出和移交】业主大会按规定决定更换物业服务企业的，物业服务企业应当按照业主大会规定的期限退出物业管理区域。

物业服务合同终止后，物业服务企业不得以业主欠交物业公共服务费或者对业主大会、业主委员会、筹备组及镇人民政府、街道办事处、区市物业主管部门的决定有异议等为由拒绝办理交接。

物业服务企业退出后，物业服务合同遗留的纠纷等有关问题可以通过协商、调解、仲裁以及诉讼等途径进行解决。

第二十八条【资料移交】物业服务企业办理物业管理交接，除按相关法律规定移交的资料外，还应当同时移交下列资金、资料和物品：

（一）预收、多收的物业费；

（二）业主共有资金结余；

（三）物业服务用房；

（四）物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关完整资料；

（五）利用共有物业经营的相关资料、公共水电分摊费用缴纳记录等资料；

（六）其他应当移交的资金、资料和物品。

第二十九条【服务空档期处理】物业主管部门可以按照公开、自愿、择优的原则，选取物业服务企业建立应急物业服务企业预选库。有下列情形之一的，可以由街道办事处、镇人民政府组织社区居民委员会、业主代表等，以抽签形式在应急物业服务企业预选库中选取一家物业服务企业提供服务：

（一）合同期未满，物业服务企业突然退出或被勒令退出，出现管理空档的；

（二）合同期满后，物业服务企业退出，尚未成立业主大会的。

第三十条【维修养护】　物业存在安全隐患，危及公共利益以及其他业主合法权益的，责任人应当及时维修养护，消除隐患，有关业主应当给予必要配合。

第三十一条【服务费收缴】　业主或者物业使用人欠交物业服务费的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳。

业主欠交物业服务、公共水电分摊等费用，经判决、裁定等生效法律文书确认应当履行且有履行能力而拒不履行的，有关部门可以依法将该业主列入严重失信名单。

物业服务企业不得对业主、非业主使用人生活采取停止供水、供电、供热、供燃气以及其他限制物业使用等方式迫使其交纳物业服务、公共水电分摊等费用。

第三十二条【公共区域维护】业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主共同利益。

供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

第三十三条【车位、车库使用规则】物业管理区域内的车位、车库，应当首先满足本区域内业主、物业使用人的停车需要。业主、物业使用人要求承租车位、车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。

物业管理区域内规划用于停放汽车的地上车位，属全体业主共有，建设单位不得出售、附赠或出租。业主大会决定收取车位占用费或场地租赁费的，车位占用费或场地租赁费属于全体业主共有。

物业管理区域内权属不清的车位、车库，建设单位不得进行处分。

第三十四条【障碍排除】擅自占用物业公用部位停放车辆，妨碍其他车辆和行人通行的，物业服务企业、业主委员会应当通知车辆所有人或者使用人驶离；无法通知或者经通知后拒不驶离的，物业服务企业、业主委员会可以按照管理规约的规定将车辆就近移至停车泊位。

第三十五条【人防工程】物业管理区域内结合民用建筑修建的人民防空工程，开发建设单位应当按照人防主管部门要求设置人防工程标识牌。

物业管理区域内结合民用建筑修建的人民防空工程，未经人防管理部门同意，任何单位和个人不得擅自处分。日常用作停车位的，应当向全体业主、物业使用人开放。

第三十六条【维修资金】业主应当按照国家和省市有关规定交纳住宅专项维修资金。住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。业主未交纳住宅专项维修资金，发生共用部位、共用设施设备维修时，相关业主应当共同承担维修责任。

第三十七条【维修资金使用】住宅专项维修资金国家同期银行基准存储利息以外的收益部分，物业主管部门可以统筹用于物业管理区域的公共部位、共用设施设备的维修、更新和改造等。

房改房维修资金物业主管部门可以用于老旧住宅区公共部位、公共设施设备维修、改造与维护等。

鼓励承担住宅专项维修资金存储业务的金融机构每年从业务收益中安排适当资金，用于市区范围内物业管理区域公共部位、公共设施设备的维修等应急使用。

第三十八条【专项维修资金紧急使用】物业管理区域内发生下列情形之一可列为专项维修资金紧急使用范围：

（一）物业管理区域内发生的屋面外墙防水严重损坏；

（二）电梯故障；

（三）消防系统故障；

（四）建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动；

（五）玻璃幕墙炸裂；

（六）排水管道破裂；

（七）地下车库雨水倒灌；

（八）路面破损影响人车安全；

（九）其他可能造成人身安全事故的紧急情况。

市物业主管部门应当加强应急维修工程的指导和监督，业主或业主大会或物业服务企业应当组织实施应急维修工程和竣工验收。

第三十九条【信息共享】物业主管部门与不动产登记部门应当建立信息共享机制。已经建立信息共享机制的，物业产权交易办理过户登记时，不动产登记部门应当核查该物业项目物业服务费用、物业专项维修资金和相关分摊费用交纳情况，并将核查的信息告知买受人。

第四十条违反本办法规定，法律、法规、规章已规定法律责任的，依照其规定执行；法律、法规、规章未规定法律责任的，按照本办法的规定执行。

第四十一条市、区（县级市）人民政府或者有关部门及其工作人员，在物业管理工作中不履行本办法规定的职责、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十二条 违反本办法规定，建设单位有下列情形之一的，由物业主管部门责令改正，并可以处二千元以上二万元以下罚款：

（一）未将本办法第十六条规定的资料报送物业主管部门备案的；

（二）未将前期物业服务合同和临时管理规约在楼房销售处醒目位置公示的；

（三）销售商品房时，未将本办法第十八条规定的内容向买受人明示或者作为合同附件的。

第四十三条违反本办法规定，建设单位不与前期物业服务企业进行承接查验或者不对与竣工验收资料不符的物业进行整修的，由物业主管部门责令改正，处五万元以上二十万元以下的罚款。

第四十四条违反本办法规定，物业服务企业有下列情形之一的，由物业主管部门责令改正，可以处二千元以上二万元以下罚款：

（一）未按规定指定项目经理或者一个项目经理负责多个物业管理区域的；

（二）未按规定公示本办法第二十四条规定的信息的；

（三）代收的业主收益资金未单独列账核算或者未公示的。

第四十五条 违反本办法规定，物业服务企业有下列情形之一的，由物业主管部门责令改正，处二万元以上二十万元以下罚款：

（一）有中断供水、供电、供热等损害业主利益的行为或者有第二十六条第二款规定行为的；

（二）物业服务合同终止后未按规定时间退出物业管理区域的；

（三）未按本办法第二十八条规定办理物业交接手续或者移交资金、资料或者物品的。

第四十六条 违反本办法规定，业主、物业服务企业擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地的，由物业主管部门责令改正，对个人可以处五百元以上五千元以下罚款；对企业可以处二千元以上二万元以下罚款。

第四十七条 违反本办法规定，相关专业经营单位临时占用、挖掘道路、场地未及时恢复的，由物业主管部门责令改正，可以处五千元以上五万元以下罚款。

第四十八条违反本办法规定，建设单位擅自处分物业管理区域内不得处分的车库、车位或者对有权处分的车库、车位只售不租的，由物业主管部门责令改正，处五万元以上二十万元以下的罚款。

第四十九条 本办法自  年  月  日起施行。

按照《中华人民共和国立法法》的有关规定，威海市司法局于2019年11月29日通过网站公布了《威海市物业管理办法（草案征求意见稿）》，向社会公开征求修改意见和建议。社会各界通过邮箱、电话等方式反馈意见，认为制定本办法是必要的，希望能够早日颁布实施，修改意见集中在停车收费、物业服务及收费、业委会及物业管理委员会等方面。我们对提出的修改意见进行了认真研究，现将有关情况反馈如下：

本办法根据《物业管理条例》《山东省物业管理条例》等有关法律、法规制定，上位法已有规定的原则上不再进行重复规定。市民提出的空置房收费、业主大会、业委会、占用消防通道等问题，上位法中已有相关表述，我们于此次立法中不予重复表述。

关于是否划分章节问题，此次立法主要是对上位法的补充和完善，对上位法已有内容不作重复规定，综合考虑立法内容、技术规范等，此次立法不划分章节。

针对市民提出的业主和物业企业违约处罚问题，经研究，我们删去纳入失信名单相关内容。

市民提出的物业服务企业退出问题，此次立法针对“不按规定退出物业管理区域的”情形设定了相应的处罚。

市民提出的物业企业不配合充值电梯卡问题纳入“没有正当理由，限制业主正常通行”一项进行处罚。

市民提出的居委会成员、党员担任业主委员会成员问题，我们予以采纳，修改为“鼓励业主中的居民委员会成员和党员通过法定程序担任业主委员会成员”。

市民提出的限定物业管理委员会实施时间的问题，经研究，我们增加一条，规定“物业管理委员会成立后，街道办事处、镇人民政府应当在两年内对具备成立业主大会条件的，组织召开业主大会会议，选举产生业主委员会”。

市民提出的项目经理相关问题，经研究，我们将“项目经理”修改为“项目负责人”，删去“只能在一个物业管理区域任职，物业建筑规模较小的，最多不能超过两个项目”的内容。

市民提出的“应急维修工程和竣工验收”由“业主或业主大会或物业服务企业”组织实施不恰当问题，我们予以采纳，修改为“应急维修工程由业主委员会或者物业服务企业组织实施和验收”。

市民提出的业主信息问题，我们在此次立法中对物业服务企业不得违规披露业主信息作了对应的处罚规定。

市民提出的车位权属、人防工程、合同、产权变更条件、业主自治、业主与物业企业相互关系等问题，不在我市地方政府规章立法权限范围内，我们于此次立法中不予界定，相关部分内容予以删除。

市民提出的具体收费方式、方案等实际操作问题，具体标准制定问题、具体定价问题、具体执法问题、物业区域划分等问题，不属于立法问题，我们将转交相关主管部门进行处理。

此外，结合市民的修改意见，我们还对有关条文表述、条文顺序进行了部分调整修改。

感谢社会各界对本次立法工作的关心支持！

威海市司法局

2019年12月29日