全市广大市民：

为加强市属直管公房管理，促进国有资产保值增值，保障直管公房产权人和承租人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规和政策规定，市住房城乡建设局牵头修订了《威海市市属直管公房管理办法》（征求意见稿），现面向社会公开征求意见，有关意见或建议请以书面形式于2021年8月9日前反馈至市住建局住房保障科。

联系电话：0631-5212901，5212913

邮箱：zjjzbk@wh.shandong.cn

地址：威海市光明路149号住房保障科

                                                                    威海市住房和城乡建设局

        2021年7月9日

威海市市属直管公房管理办法

第一章 总 则

第一条  为加强市属直管公房管理，促进国有资产保值增值，保障直管公房产权人和承租人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规和政策规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条  本办法所称市属直管公房（以下简称直管公房），是指由市属直管公房管理机构代表市政府直接管理的通过国家接管、经租、收购、新建、扩建、征收补偿等方式取得的公有房屋以及政府归集交付管理或受委托管理的房

屋。

第三条  本办法适用于市属直管公房的管理工作。

第四条市住房和城乡建设局是市属直管公房主管部门，负责市属直管公房管理机构的监督工作;

市住房保障公共服务中心是市属直管公房管理机构，负责市属直管公房的具体管理工作;

市发改、财政、自然资源和规划、审计、税务等部门，应当按照职责分工，密切配合，共同做好直管公房管理监督工作。

第五条  直管公房系国有资产。任何组织不得任意划转直管公房,任何自然人、法人和非法人组织不得侵占直管公房，不得利用房屋从事违法活动或者谋取非法利益。

第六条  直管公房的管理运营应当遵循“尊重历史、立足实际、规范管理、保值增值”的原则，不断提高公房管理的市场化、专业化、信息化水平。

第七条  直管公房的租赁和处置收入应纳入市财政统一管理，并优先用于保障直管公房的维修养护及日常管理经费等开支。

直管公房租金的收缴、使用等应当依法接受市财政、审计等部门的监督。

第二章 产权管理

第八条  直管公房实行不动产登记，市属直管公房管理机构代表市政府作为市属直管公房的所有权人。

直管公房所有权的设立、转移、变更、注销和他项权利的设定等均须符合有关法律、法规的规定。，

第九条  市属直管公房管理机构应当建立完善直管公房管理信息系统，及时、准确、完整地对直管公房进行清点、建档、管理。

第十条　征收直管公房时，征收部门应当就征收补偿方案向市属直管公房管理机构征求意见。房屋拆除前，双方应当签订征收补偿协议。

第十一条　征收范围内已出租的直管公房，自征收公告发布之日起，原租赁协议自动解除。

第十二条 直管公房征收原则上选择房屋产权调换方式补偿安置，用于产权调换的房屋面积不得低于等价值调换面积。

第十三条  直管公房出售，应当严格按照国家、省、市有关政策执行。有下列情形之一的，直管公房不得出售：

（一）房屋未办理不动产登记；

（二）房屋所有权有纠纷；

（三）列入征收范围；

（四）法律法规规定不得出售的其它情形。

第三章 租赁管理    

第十四条  承租人是指与直管公房管理机构签订房屋租赁合同并在租赁期内享有直管公房使用权的自然人、法人和非法人组织。

第十五条  对空置和腾退的直管公房由市属直管公房管理机构采取公开招租的形式进行租赁。

下列不适宜公开招租的直管公房，由市属直管公房管理机构根据实际情况协议出租：

（一）与他方产权房屋位于同一建筑物内，且无法独立使用的直管公房;

（二）有历史遗留问题或纠纷的直管公房；

（三）其他不适宜公开招租的直管公房。

第十六条  公开招租的直管公房租金实行市场调节价，由市属直管公房管理机构委托具备资质的中介机构评估确定租金底价。

非公开招租的住宅类直管公房租金实行政府指导价，由直管公房主管部门会同市发改、财政等部门提出动态调整意见，报市政府批准后执行。

第十七条  市属直管公房管理机构应当制定租赁合同格式文本。合同一般应当包括以下内容：

（一）租赁双方姓名或者名称和住所；

（二）房屋的坐落位置、面积、结构、附属设施及室内设施状况；

（三）租赁期限；

（四）租金、押金数额及其支付期限和方式；

（四）租赁房屋用途和房屋使用要求，房屋及其室内设施的基本使用功能；

（五）房屋维修义务以及物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳义务；

（七）合同的变更与解除；

（八）违约责任和争议解决办法；

（九）其他需要约定的事项。

第十八条  住宅类房屋租赁期限原则上每次不超过3年，非住宅类房屋租赁期限原则上每次不超过5年。

第十九条  承租人不得擅自转租、转借、转让、继承直管公房。具有下列情形之一的，承租人或其法定代理人应当申请办理承租人变更手续，经市属直管公房管理机构审核同意后，另行签订房屋租赁合同：

（一）承租人死亡，与其共同居住的配偶及未成年子女要求继续承租的；

（二）承租人离异，自愿或者经法院裁决将房屋承租权让渡给原配偶的。

第二十条 直管公房承租人或其他使用人不得以任何方式利用直管公房设立抵押担保，不得将直管公房使用权作价入股或充作联营、合资、合作的注入资产。

第二十一条市属直管公房管理机构应当定期对非公开招租住宅类直管公房承租人相关情况进行复核，有下列情形之一的，应当解除房屋租赁合同，收回房屋使用权：

（一）申请人及其配偶非威海市区城镇户籍居民;

（二）申请人及其配偶、未成年子女在本地有自有房产或在承租期间购置或通过其他方式获得住宅的；

（三）承租人购买过房改房、经济适用房等政策性住房，或者领取过一次性住房补贴；

（四）申请之日前三年内转让过自有住房。

第二十二条  承租人有下列情形之一的，市属直管公房管理机构有权终止房屋租赁合同，收回房屋使用权，并可索赔损失：

（一） 转租、转借、转让房屋的；

（二） 擅自改建、扩建直管公房，损坏房屋主体和承重

结构，损坏房屋设施的；

（三）无正当理由拖欠租金的；

（四）利用房屋进行违法活动，损害公共利益的；

（五）租赁期限届满未继续签订房屋租赁合同的；

（六）将直管公房使用权作价入股或充作联营、合作、合资的注入资产的；

（七）提交的申请材料不属实的；

（八）其他妨碍或影响房屋租赁合同正常履行的情形。

第二十三条直管公房租赁合同到期或因其他原因合同终止的，承租人或其代理人应当及时腾退。

承租人腾退直管公房时，应当保证房屋及其附属设施设备完好无损。造成房屋或其附属设施设备损坏的，承租人应负责修复或予以赔偿。

第二十四条市属直管公房管理机构负责直管公房的日常维修养护和安全使用管理工作。房屋租赁合同另有约定的，从其约定。

第二十五条 承租人应当对所承租房屋及其设施设备的情况进行检查，发现房屋存在安全隐患的，应及时向市属直管公房管理机构报告。

承租人应当配合市属直管公房管理机构对直管公房进行查勘和修缮，不得借故阻挠。因承租人阻碍正常修缮造成损失的，由承租人承担相关责任。

第二十六条  承租人需对直管公房进行装修改造或增加设施设备的，应当向市属直管公房管理机构提出书面申请，经同意后方可实施。承租人自行装修或增加的设施设备，由承租人负责维修养护。

第四章 维护管理

第二十七条 市属直管公房管理机构应定期对直管公房使用状况进行检查，掌握房屋情况，根据房屋现状和季节特点，对房屋基础、墙体、梁柱等承重构件、永久性结构构件、公用设施等进行维护。

第二十八条  直管公房需修缮的，市属直管公房管理机构按有关规定委托相关施工单位修缮。对于技术要求高、专业性强的项目，应委托具备资质的施工单位修缮。

第二十九条 对存在重大安全隐患的房屋，市属直管公房管理机构应委托房屋安全鉴定机构对房屋进行安全鉴定，提出处理建议，报市住建、财政等部门批准后及时进行处置。

第三十条  房屋结构相连或具有共有、共用设施及附属设施异产毗连的直管公房，其共用部位、共用设施设备的修缮，由修缮范围内产权所有人共同负责，按产权人专有房屋建筑面积占修缮范围内房屋总建筑面积的比例或协商分摊修缮费用。

第三十一条  直管公房需改建、扩建的，由市属直管公房管理机构进行项目论证后提出申请，报市住建、财政等部门批准后，按有关建设程序组织实施。

第三十二条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视管线等设施的维修养护由各专营单位负责。

第五章 法律责任

第三十三条  违反本办法规定， 非法侵占直管公房的，由市属直管公房管理机构责令限期搬出；逾期拒不搬出的，市属直管公房管理机构可向人民法院起诉并申请强制执行。

第三十四条  承租人违规使用房屋，危及房屋结构安全及使用功能的，市属直管公房管理机构有权收回房屋；造成损失的，承租人承担赔偿责任。

第三十五条  承租人未经同意擅自装修改造或增加设施设备的，造成的一切损失由承租人自行承担，市属直管公房管理机构有权要求承租人整改、赔偿、恢复原状等。

第三十六条  对在直管公房管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的部门、单位工作人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第三十七条市属直管公房管理机构、承租人不履行法律法规规定和租赁合同约定，可向人民法院提起诉讼，并可依据生效的法律文书申请人民法院强制执行。

第六章  附则

第三十八条  本办法由市住房和城乡建设局负责组织实施。

第三十九条 本办法自2021年月日起施行，有效期至2026年月日。

一、起草背景

市属直管公房（以下简称直管公房），是指由市直管公房主管部门代表市政府直接管理的通过国家接管、经租、收购、新建、扩建等方式取得的公有房屋。目前我市在管的市属直管公房共计468套，建筑面积约32000平方米。其中住宅377套，非住宅91套，零散分布在老市区范围，房屋大多为八十年代所建。2015年实施的《威海市市属直管公房管理办法》在保障所有权人和使用权人的合法权益，促进国有资产保值增值方面发挥了重要作用，目前老办法已经过期。

二、决策依据

根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《行政事业性国有资产管理条例》等法律、法规和政策规定，结合我市公房实际情况，并参考其他地市公房管理办法，起草了办法。

三、出台目的

在深入了解我市公房历史的前提下，总结多年来的管理经验，借鉴其他城市的先进管理方法，结合目前的市场情况，推动我市直管公房的管理运营水平再上新的台阶，为直管公房的管理运营提供制度保障，突出住宅类公房的保障性，推动非住宅类公房的市场化水平。

四、主要内容

《办法》共分六章四十条，从产权管理、租赁管理、维护管理等方面对我市的公房管理工作进行了规范。此次修订的主要调整和增加以下内容：

一、产权管理的内容中增加了征收（拆迁）直管公房时的程序和补偿方式等内容。为避免纠纷，保证国有资产不流失，办法规定了：征收（拆迁）直管公房时，征收（拆迁）部门应当就征收（拆迁）补偿方案向直管公房管理机构征求意见。房屋拆除前，双方应当签订征收（拆迁）补偿协议。

二、明确了住宅类公房的房租标准和调整方式。住宅类公房实行两种定价方式，即：空置的住宅类直管公房出租，应当采取市场公开招租方式，租金标准由中介机构评估确定。本办法实施前已承租的住宅类直管公房，租金标准由直管公房管理机构根据房屋状况、所处地段、管理成本等因素提出价格调整意见，经直管公房主管部门审核同意后执行。住宅类直管公房租金标准每三年调整一次。市政府另有规定的，从其规定。

三、进一步细化了直管公房维修维护的责任划分。直管公房因历史原因情况较为复杂，很多房屋为无法独立使用的房屋，为从根本上解决因房屋结构相连或具有共有、共用设施及附属设施异产毗连的维修纠纷，此次明确相关共用部位、共用设施设备的修缮，由修缮范围内产权所有人共同负责，按产权人专有房屋建筑面积占修缮范围内房屋总建筑面积的比例或协商分摊修缮费用。

五、政策解读人

市住房城乡建设局 住房保障中心 邹超 0631-5236693

《威海市市属直管公房管理办法》（征求意见稿），于2021年7月9日-8月9日面向社会公开征求意见，有关意见或建议以书面形式于2021年8月9日前反馈至市住建局住房保障科。联系电话：0631-5212901，5212913。邮箱：zjjzbk@wh.shandong.cn。

截止2021年8月20日，市住建局住房保障科公务邮箱未收到意见建议。